Bericht der Geschäftsführung

Handgeschriebener Einleitungstext mit dem Wortlaut: Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger

im vergangenen Geschäftsjahr 2018 / 2019 hat hausInvest eine Rendite auf Jahresbasis von 2,0 Prozent (nach BVI Methode) erzielt. Damit setzt der Fonds seine beständige Wertentwicklung fort und liegt seit nunmehr 47 Jahren jedes Jahr verlässlich im Plus. Dies ist umso bemerkenswerter, als auch das zurückliegende Geschäftsjahr zumindest in Europa weiterhin von einer Niedrigzinsphase geprägt war. Mit seiner stabilen Ertragslage, der hohen Vermietungsquote und der breiten Risikostreuung über Länder, Standorte, Nutzungsarten und Mieter hinweg beweist hausInvest, dass sich auch in diesem anspruchsvollen Marktumfeld eine attraktive Rendite bei geringer Wertschwankung erzielen lässt. Das Vertrauen, das der Fonds bei den Anlegern genießt, spiegelt sich unter anderem im kontinuierlichen Nettomittelzufluss wider. Innerhalb von nur elf Monaten legte das Fondsvolumen um 1 Milliarde Euro zu und überschritt im Dezember erstmals die Marke von 14 Milliarden Euro. Vor allem angesichts der hohen Mittelzuflüsse war weiterhin eine sehr aktive Rolle des Fondsmanagements gefordert, die sich in einem hohen Transaktionsvolumen widerspiegelt. Somit konnte die Liquiditätsquote im Geschäftsjahr 2018 / 2019 um 8 Prozentpunkte von 28,3 auf 20,3 Prozent reduziert werden.

Laut BVI war hausInvest auch 2018 der zweitgrößte Offene Immobilienfonds in Deutschland. Im Trendreport der B2B-Direktbank Ebase belegte hausInvest im Januar 2019 Platz 1 der aktivsten Immobilienkäufer unter den Investmentfonds. Und bereits im Juni 2018 hat die unabhängige Rating-Agentur Scope zum wiederholten Mal ihr Rating A+ für hausInvest bestätigt. Besonders aussagekräftig sind hierbei die qualitativen Faktoren, wie hohe geografische Diversifikation, geringe Mieterkonzentration und die solide Risiko-Rendite-Relation. So investieren Sie mit hausInvest bequem und einfach in gewerbliche Immobilien mit einem ausgewogenen Nutzungs- und Mietermix – und das sowohl als einmalige Geldanlage als auch in Form eines kontinuierlichen Sparplans.

Themenüberblick

Transaktionsgeschäft weiter konzentriert auf den Kauf von Spitzenobjekten

Die Investmentstrategie von hausInvest besteht darin, den bewährten Marktzugang und die vorhandene Liquidität möglichst effizient zu nutzen, um für Sie als Anleger aussichtsreiche Spitzenobjekte zu erwerben. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen an den Top-Standorten vor allem in Mittel- und Osteuropa sowie in Nordamerika sind dafür weiterhin sehr positiv, die Demografie und die zu erwartende Mieternachfrage sind intakt. Im derzeitigen Marktzyklus ist es allerdings eine besondere Herausforderung, solche herausragenden Immobilien zu vernünftigen Preisen zu erstehen – das Tagesgeschäft unseres international aufgestellten und erfahrenen Transaktionsteams.

Eine in dieser Hinsicht beispielhafte Akquisition ist der Bürokomplex The National in Chicago, der im November 2018 zu einem Kaufpreis von etwa 171,5 Millionen Euro erworben wurde. Das Objekt bietet alles, was Sie als Anleger von einem nachhaltigen Investment erwarten: ein auf anspruchsvolle Nutzer ausgerichtetes Landmark-Gebäude in Bestlage zu einem vernünftigen Preis und mit hohem Wertsteigerungspotenzial. Der Multi-Tenant-Ansatz, also die bewusste angestrebte Vielzahl an Mietern, zielt auf eine ausgewogene Kombination aus verlässlichem Cashflow und bewährter Risikominimierung. Angesichts der behutsamen Zinswende in den USA lässt sich in Teilmärkten schon jetzt beobachten, dass sich vermehrt solche günstigen Kaufopportunitäten ergeben. So ist The National nach dem Erwerb des 222 E 41st Street in Midtown Manhattan die zweite große USA-Transaktion im Berichtszeitraum. Insgesamt ist das hausInvestPortfolio in den USA damit auf einen Wert von etwa 2 Milliarden US-Dollar angewachsen. Knapp 81 Prozent des Immobilienvermögens hält hausInvest weiterhin in Europa.

Wertschöpfende Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien

Ein zentrales Wertschöpfungspotenzial der hausInvestImmobilien besteht darin, durch ein vorausschauendes Assetmanagement Nutzungsmöglichkeiten zu schaffen, die Bericht der Geschäftsführung 5 genau auf die langfristigen Anforderungen der Mieter zugeschnitten sind. Dies gilt nicht nur beim Kauf von Objekten, sondern auch bei Modernisierungs-, Erweiterungs- oder Nachverdichtungsmöglichkeiten. So feierte das Shopping-Center Westfield im Oktober 2018 sein zehnjähriges Bestehen und gleichzeitig den Abschluss der Erweiterung zum größten Shopping-Center Europas. Jenseits der reinen Flächensteigerung wird das Leistungsspektrum kontinuierlich an die sich wandelnden Prioritäten im Handel angepasst. Inzwischen ist das Westfield längst mehr als nur eine erstklassige Einkaufsadresse – es positioniert sich auch durch sein hochwertiges Freizeitangebot. Gleichzeitig ist eine Infrastruktur entstanden, die die bisherige Trennung von stationärem Handel und Online-Geschäft überwindet. Die strategische Bedeutung einer weit vorausschauenden Bestandsoptimierung spiegelt sich auch im Bürokomplex 2 Amsterdam wider. Das Objekt befindet sich seit 20 Jahren unter dem Namen Twin Towers im hausInvest-Portfolio. Im November 2018 wurde der Grundstein für den Umbau in eine gemischte Nutzung gelegt. Der Büroturm wird auf die steigende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen zugeschnitten, der Hotelturm sowie die erste Skybar im Geschäftsviertel Zuidas sollen die Anziehungskraft der Immobilie zusätzlich steigern.

Wegbereiter für eine hybride und vertikale Stadtarchitektur

In unseren zunehmend verdichteten Ballungsräumen wird es immer wichtiger, einzelne Objekte nicht isoliert zu sehen, sondern als Teile eines komplexen Lebensraums zu begreifen. Wohnen und Arbeiten, Einkaufen und Entspannen rücken wieder enger zusammen. Eine hybride Architektur, also die bewusste Mischung aus Einzelhandels-, Wohn-, Hotel- und Büroflächen, wird daher aus Sicht vieler Nutzer zum zentralen Qualitäts- und Alleinstellungsmerkmal. In Metropolen wie Frankfurt lässt sich der Flächenbedarf dabei oft nur noch durch eine Ausdehnung in die Vertikale decken. Bei derart komplexen Anforderungen an Immobilien ist es wichtig, schon frühzeitig in die Bauvorhaben einzusteigen, um ihnen mit einem schlüssigen Gesamtkonzept einen eigenen Stempel aufdrücken zu können. So hat hausInvest im September 2018 das Büro- und Wohnhochaus Omniturm Frankfurt erworben, das voraussichtlich im dritten Quartal 2019 fertiggestellt sein wird. Die Top-Immobilie in Premiumlage wird mit 190 Metern Höhe das erste fertiggestellte Hybridhochaus dieser Dimension in Deutschland sein. Auf den unteren Etagen sind Gastronomie und Einzelhandel zuhause. Darüber liegen Büros und Wohnungen. In Verbindung mit der herausragenden Architektur und der hochwertigen Bauweise entsteht eine rundum lebendige Stadtimmobilie. Die Marktfähigkeit dieses Konzepts lässt sich schon jetzt mit konkreten Zahlen belegen: Fast 79 Prozent der Büroflächen waren zum Ende des Berichtszeitraums bereits langfristig vorvermietet. Ebenfalls in Frankfurt ist seit April 2018 ein weiteres Gebäude in Bau, das in der Zusammensetzung seiner Nutzungsarten deutschlandweit Zeichen setzt: Der Wohn- und Hotelturm One Forty West, dessen Grundstück hausInvest bereits 2015 gemeinsam mit dem Projektentwickler Groß & Partner erworben hat, soll 2020 fertiggestellt werden. Auf über 51.000 Quadratmetern wird das Gebäude in der Vertikalen in einem ausgefeilten Lifestyle-Konzept anspruchsvolles Premium-Wohnen, Gastronomie und Hotellerie verbinden.

Nachhaltigkeit in verschiedenen Dimensionen denken

Nachhaltigkeit zeigt sich in diesem neuen Typus von Stadtimmobilien in vielen aufeinander aufbauenden Schichten. Zunächst müssen sich selbstverständlich die bekannten Kriterien wie Flächen- und Energieeffizienz rechnen. Da heute fast ein Drittel aller CO2-Emissionen und ein großer Anteil des Rohstoff- und Energieverbrauchs auf das Konto von Gebäuden gehen, deckt sich das Bedürfnis der einzelnen Mieter nach Effizienz mit dem gesamtgesellschaftlichen Anspruch ökologisch verantwortungsvollen Handelns. Ebenso wichtig ist aber der Blickwinkel derer, die in diesen Immobilien arbeiten, einkaufen oder wohnen. Sie profitieren von der Ästhetik und den Freiräumen innovativer Architektur, einem gesundheitsfreundlichen Raumklima und kurzen Wegen. Die sinnvolle Bündelung der einzelnen Lebenssphären und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel erhöhen nicht nur die subjektive Standortqualität, sondern reduzieren ebenfalls den CO2-Ausstoß. Durch diese vielfältigen Verknüpfungen zwischen Mikro- und Makroebene entstehen Gebäude wie der Omniturm, das One Forty West und das Tripla Workery.

Freiräume für neue Formen der Arbeit gestalten

Die klassische Büroarbeit, die auf dem Prinzip klar definierter räumlicher und zeitlicher Präsenz beruht, wird immer öfter durch flexible Projektarbeit und intensive Kollaboration über starre Organisationsgrenzen hinweg ergänzt. So ändert sich das Nutzerverhalten in Bürogebäuden derzeit deutlich. Zudem möchten die Unternehmen durch die Möglichkeit einer dynamischen Flächenzunahme und -abstoßung „atmen“ können. Um das dazu erforderliche multifunktionale Flächendesign zu schaffen, ist eine nachhaltige Strukturierung und vielseitige Aufteilung der Mieteinheiten essenziell. Zugleich rückt die Qualität der Konnektivität und digitalen Ausstattung der Gebäude in den Fokus. Die Möglichkeit zur Umsetzung neuer Arbeitsplatzmodelle, eine weltweite Vernetzung und die Einbindung in einen inspirierenden urbanen Standort sind Faktoren, die nicht nur zu effizienterem Arbeiten beitragen – sie machen Arbeitgeber darüber hinaus für High-Potentials attraktiv und stärken das Markenbild des Unternehmens.

Vermietungserfolge erzielen und Verkaufsopportunitäten nutzen

Dass all dies kein utopischer Anspruch, sondern bereits gelebte Wirklichkeit ist, zeigt sich an den Vermietungserfolgen im Berichtsjahr: So sind in der bei Paris gelegenen Büroimmobilie Cap Sud seit Mai 2018 rund 2.500 Quadratmeter neu vermietet – das Gebäude überzeugt durch ge- 6 Bericht der Geschäftsführung Sandra Scholz Dirk Schuster meinschaftliche Besprechungsräume, Co-Working-Zonen, Fahrradabstellbereiche und Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Im Juni 2018 wurden in der Büroimmobilie Europalaan 40 / Beneluxlaan 1010 im niederländischen Utrecht etwa 7.100 Quadratmeter für zehn Jahre an einen Finanzdienstleister vermietet. Das Le4Porte bei Mailand befindet sich im Umbau zu einem Multi-Tenant-Gebäude, wobei auch neue Allgemeinflächen und kurzfristig anmietbare Meetingräume geschaffen werden. Hier wurde im August 2018 ein langfristiger Mietvertrag über 24.300 Quadratmeter mit dem Bestandsmieter IBM ausgehandelt.

Die klare Positionierung von Immobilien durch ein vorausschauendes Assetmanagement ist auch eine Voraussetzung, um Verkaufsopportunitäten erfolgreich zu nutzen: Im Januar 2018 wurden die letzten 800 Quadratmeter im Frankfurter Eurotheum vermietet. Der Vollvermietung war die Umwandlung in ein Mehrmieterkonzept und eine aufwendige technische Umrüstung vorausgegangen. Auf dieser Basis konnte die Immobilie, die seit 1996 im hausInvest-Portfolio ist, im Dezember 2018 erfolgreich verkauft werden. Mit 227 Millionen Euro lag der erzielte Preis fast 6 Millionen Euro über dem letzten Verkehrswert und mehr als 20 Millionen Euro über den ursprünglichen Gesamtinvestitionskosten inklusive der Kosten für die Repositionierung. Auch beim Bürokomplex Athene Place in London wurde die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in Premiumlage genutzt, um für unsere Anleger ein sehr gutes Verkaufsergebnis zu erzielen.

Ausblick – auf dem Weg zum digitalen Assetmanager

Den stetigen Wandel der Markgegebenheiten erkennen und das Portfolio immer wieder frühzeitig an diese Vorgaben anpassen – diese bewährte Strategie wird auch in Zukunft das hausInvest-Fondsmanagement prägen. Wir werden weiterhin selektiv in qualitativ hochwertige Immobilien an aussichtsreichen Standorten investieren. Neben unserem Heimatmarkt Deutschland fokussieren wir uns dabei auf Volkswirtschaften mit positiver Entwicklung und geringer Volatilität, wie Australien, Polen, Tschechien und Österreich. Auch liquide Märkte wie Nordamerika bieten gute Opportunitäten bei überschaubaren Risiken. Neben den bewährten Nutzungsformen Büro, Handel und Hotel rückt dabei auch zunehmend das Wohnen in den Blick. Dies ist Teil einer zunehmend hybriden Stadtarchitektur und erhöht darüber hinaus die Diversifikation des Fonds. Parallel zu diesem aktiven Transaktionsgeschäft entwickelt das Assetmanagement die Nutzungsmöglichkeiten der Bestandsimmobilien mit Blick auf die Bedürfnisse der Mieter weiter und sichert somit eine langfristige Wertschöpfung. Durch diese substanzorientierte Portfoliostrategie sind wir in der Lage, auch Risiken in einzelnen Märkten wie der Türkei oder durch den Brexit in Großbritannien zu beherrschen.

Als Sachwertspezialist sehen wir uns dabei in der Verantwortung, schon heute – noch bevor entsprechende gesetzliche Regelungen getroffen wurden – möglichst alle relevanten Daten über die Nachhaltigkeit unserer Immobilien zu liefern. Für 2019 planen wir daher die Erarbeitung einer ESG-Strategie (Environment Social Governance) und einer GRESB-Zertifizierung (Global Real Estate Sustainability Benchmark) für das hausInvest-Portfolio. Seit 1. Mai 2019 bündeln wir diese Aufgaben und die Weiterentwicklung der nachhaltigen Unternehmensvision der Commerz Real in der neu geschaffenen Funktion des Head of Sustainability. Auf dem Weg zum digitalen Assetmanager kommt unserem hausinternen DigitalWerk in Wiesbaden eine zentrale Bedeutung zu. In diesem, Anfang 2019 mit dem ZIA Office Award ausgezeichneten „Labor“ betrachten wir die Digitalisierung aus Sicht unserer Kunden und entwickeln unter anderem Services für eine nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien. Zum einen ist das DigitalWerk ein Prototyp und Testfeld für innovative Gebäudetechnologien. Zum anderen lässt sich im DigitalWerk aber auch erleben, wie ein zeitgemäßes Smart Office funktioniert. Größtmögliche Transparenz ist auch in diesem Punkt ein entscheidender Vertrauensfaktor: Um potenziellen Mietern einen umfassenden Überblick über die Qualität der digitalen Infrastruktur unserer Gebäude zu bieten, nutzen wir mit der WiredScore Zertifizierung ein unabhängiges Bewertungssystem. Der Omniturm Frankfurt erreicht mit Platin bereits den höchsten WiredScore Status. Der Bürokomplex Börsenstrasse 2 – 4 in Frankfurt und die HighLight Towers sowie das Seidl Forum in München wurden mit dem Goldstatus zertifiziert. Das Objekt Gerhof in Hamburg ist ebenfalls auf dem Weg zur Platin-Zertifizierung. Mittelfristiges Ziel ist es, den größten Teil des Portfolios in Deutschland, Frankreich und Großbritannien nach WiredScore zertifizieren zu lassen.

Auf Basis dieser vielfältigen Wertschöpfungspotenziale, der von den weltweiten Märkten vorgegebenen Rahmendaten und der konsequenten Fortsetzung unserer offensiven Transaktionsstrategie streben wir zum Geschäftsjahresende per 31. März 2020 eine Einjahresrendite (nach BVI-Methode) im Bereich von 2 bis 2,5 Prozent an.

Dr. Andreas Muschter
(Vorsitzender)

Unterschrift von Andreas Muschter

Johannes Anschott

Unterschrift von Johannes Anschott

Sandra Scholz

Unterschrift von Sandra Scholz

Dirk Schuster

Unterschrift von Dirk Schuster

hausInvest Jahresbericht 2018/2019

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