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Eine Stadt auf der Überholspur

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»Das starke Wachstum findet in Afrika und Asien statt. Im Jahr 2030 könnte eine Stadt in Afrika ganz vorne stehen:
Lagos.«

Axel Drwenski,
Leiter Real Estate Markets Strategie & Research

Eine Stadt auf der Überholspur

Lagos bietet Platz für Himmel und Hölle. Die nigerianische Megacity entwickelt sich rasant und zählt zu den Orten, die hausInvest im Blick hat. Drei sehr persönliche Porträts einer Stadt, die gerade jedem Klischee entwächst.

Der Stratege:
Axel Drwenski

»Ich denke, dass wir durchaus eine Idee von einigen Facetten der Zukunft erhalten, wenn wir auf die Entwicklungen um uns herum einen Blick werfen.«

Axel Drwenski
Leiter Real Estate Markets Strategie & Research bei Commerz Real, Wiesbaden
182 Millionen
Menschen leben
in Nigeria
Heute Honolulu,
morgen Lagos?

Warum befassen wir uns mit Nigeria? Bereiten wir jetzt vorsichtig unsere Anleger auf die erste Transaktion in Afrika vor? Nein, aber wir halten in ihrem Interesse die Augen und Ohren offen.

Der Blick des Marktanalysten sollte möglichst unverstellt sein und nicht das Anlageuniversum aus den Augen eines Portfoliomanagers, Akquisiteurs oder Vorstandes sehen. Gut, ich gebe zu, wenn es um Nigeria und Lagos geht, sprechen wir von sehr, sehr zukünftigen Chancen, und ich sehe aktuell selbst in meinen wildesten Träumen noch keine Immobilien in Lagos im Portfolio des hausInvest. Aber war es vor über 40 Jahren anders, als der hausInvest noch in seinen Kinderschuhen steckte und das Portfolio aus Immobilien in Lübeck, Kamp-Lintfort, Flensburg oder Kampen auf Sylt bestand? Wer hätte sich damals eine Hotelimmobilie auf Hawaii oder das Polizeihauptquartier in Sydney im Bestand des Fonds vorstellen können? Also wieso jetzt Lagos, Nigeria?

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Das Land ist mit rund 182 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste und nach Ägypten die wirtschaftlich stärkste Nation des afrikanischen Kontinents. Ihre Wirtschaftskraft basiert zum großen Teil auf den Einnahmen des Erdölsektors und ist in etwa vergleichbar mit der Bayerns und Baden-Württembergs. Im Commerz Real-Länderrisikoranking liegt Nigeria auf Platz 48 (von 68), wobei zu dem schwachen Ergebnis maßgeblich eingeschränkte Eigentumsrechte, Handelshürden und eine unzureichende Freizügigkeit bei Investitionen beitragen.

34 Millionen
Menschen werden
2025 in Lagos
leben

Für die langfristige Entwicklung eines Immobilienmarktes ist das zukünftige städtische Bevölkerungswachstum von besonderem Gewicht. Glaubt man den Prognosen der UN, werden 2030 etwa 670 Millionen Menschen mehr in Städten wohnen als heute, das ist ein Plus von 30 Prozent. Wer bei diesem enormen weltweiten, städtischen Bevölkerungswachstum jetzt Paris, New York beziehungsweise das Umland von Berlin oder München vor Augen hat, liegt daneben. Ganz vorne steht Lagos mit 11,1 Millionen zusätzlichen Einwohnern, es folgen Delhi (plus 10,4 Mio. Menschen), Dhaka (plus 9,8 Mio.) und Kinshasa (plus 8,5 Mio.). Die erste europäische Stadt ist übrigens London – auf Platz 103. Etwas besser schneidet New York mit Platz 90 ab. Als erste deutsche Stadt erreicht München mit 110.000 neuen Einwohnern bis 2030 Platz 1.208 im Wachstumsranking.

Blenden wir die schwierige wirtschaftliche, politische und gesellschaftliche Lage Nigerias für einen näheren Eindruck aus und schauen nur auf den Immobilienmarkt an sich: Hier stehen wir vor der Herausforderung, dass es nicht viele Informationen gibt, es an Marktteilnehmern fehlt, die unsere »Immobiliensprache« sprechen und die Korruptionsbereitschaft sehr hoch ist. Zwar können wir beobachten, wie sich die Markttransparenz, das heißt, die Informationsdichte und –­qualität des Immobilienmarktes Lagos, über die Jahre immer weiter verbessert, sich aber trotzdem auf einem für uns unzureichenden Niveau bewegt. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass sich Nigeria im JLL Transparenzindex effektiv von 4,6 Punkten (2012) auf 3,8 Punkte (2016) verbesserte. Trotz dieses großen Schritts nach vorne ist es allerdings noch ein weiter Weg bis Südkorea, das mit 2,6 Punkten der bisher »riskanteste« Markt des hausInvest war. Um ein konkretes Beispiel zu geben, möchte ich auf die Büromiete verweisen. Laut dem örtlichen Maklerhaus MCO Real Estate bewegt sich diese im wichtigen Teilmarkt Ikoyi bei 800 US Dollar/m² p. a. Allerdings gibt es nur Mietdaten, die bis etwa 2012 zurückreichen und es bleibt offen, wie »Miete« genau definiert ist. Lange Zeitreihen und klare Definitionen sorgen mit für Transparenz und Vergleichbarkeit und hier steckt der nigerianische Büromarkt noch in den Kinderschuhen.

800 USD/m2
beträgt der Mietpreis
für ein Büro

Was die Höhe der Miete angeht, steckt Lagos nicht mehr in den Kinderschuhen! Blenden wir die definitorischen Probleme bei der Miete aus, können wir einen erstaunlichen Vergleich ziehen: Die Top-Miete in Lagos gehört zu den höchsten weltweit, und der Preis von 800 USD/m² p.a., den MCO Real Estate für Anfang 2017 ermittelt hat, ist höher als in der Londoner City (780 USD/m² p.a.), New York Downtown (775 USD/m² p.a.) oder Frankfurt (470 USD/m² p.a.).

Woran liegt es, dass nigerianische Eigentümer selbst in schlechten Zeiten Büromieten erzielen, von denen wir in den etablierten Märkten nur träumen können? Der Büromarkt der Stadt ist von seiner Größe her ein Witz! Während das westfälische Paderborn mit 150.000 Einwohnern einen Büroflächenbestand von ca. 800.000 Quadratmetern hat, bringt es die 13-Millionen-Einwohner-Metropole Lagos gerade mal auf 250.000 bis 500.000 Quadratmeter. Sicherlich gibt es noch viel mehr Büroräume in Lagos, die einem regionalen Standard entsprechen, allerdings machen zahlungskräftige und internationale Unternehmen einen großen Bogen um diese Flächen. Es ist deswegen kaum ein Wunder, wenn in guten wirtschaftlichen Zeiten der Wettbewerb um die wenigen modernen Flächen die Mieten in schwindelerregende Höhen steigen lässt.

Was bleibt als Fazit? Lagos ist ein sehr spannender Markt, der ein unglaubliches Potenzial hat – denken Sie nur an den riesigen zukünftigen Bedarf an Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen! Allerdings ist die Stadt weit davon entfernt, heute ein Zielland für hausInvest zu sein, da weder das Umfeld noch der Immobilienmarkt die für Investitionen notwendigen Hürden nehmen können.

Aber ich bin ein Optimist und deswegen sicher, dass die Transparenz, Professionalisierung und Stabilität für viele der heute für uns nicht in Frage kommenden Märkte sich verbessern wird und deswegen prognostiziere ich, dass in 40 Jahren im hausInvest auch eine Immobilie aus Lagos, Dhaka, Delhi oder Kinshasa sein wird.

Der Autor:
Samuel Okocha

» Lagos ist zum Vorzeigemodell eines Landes geworden, das zumeist dafür bekannt war, dass nichts richtig funktioniert.«

Samuel Okocha, Lagos
Vom Niemand zum Jemand

Als im Jahr 1999 die demokratische Ordnung wieder in Nigeria Einzug hielt, hofften viele Bürger auf ein besseres Leben. In diesem Jahr hatte ich gerade meinen Sekundarschulabschluss in der Tasche.

Sechs Jahre lang fuhr ich mit dem Bus zur Schule in Oshodi, einem dicht besiedelten Vorort von Lagos, der berüchtigt war für seine wimmelnden Menschenmassen und chaotischen Verkehrsverhältnisse – ganz zu schweigen von den Abfallbergen, die sich in den Straßen türmten. Mit Parkplätzen, Märkten und Straßenhändlern, die sich alle entlang der Hauptverkehrsstraßen und Eisenbahnlinien angesiedelt hatten, war Oshodi ein Schandfleck in einer Region, die als Exzellenzzentrum tituliert wurde.

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Aber heute ist die Situation eine andere: Oshodi ist sauber und entwickelt sich zum Hauptverkehrsknotenpunkt für Einwohner und Besucher der Stadt Lagos. »Sobald die Bauarbeiten komplett abgeschlossen sind, wird Oshodi zur zentralen Anlaufstelle für sämtliche Busse, die aus den verschiedenen Regionen nach Lagos kommen«, so Wasiu Anifowose, Lagos' Staatskommissar für Raumplanung und Stadtentwicklung. »Zudem wird hier ein internationales Einkaufszentrum entstehen.«

Wenn Sie früher am internationalen Flughafen landeten und sich von dort auf den Weg ins wohlhabendere Victoria Island machten, mussten Sie durch Oshodi fahren. Doch die Leute hatten Angst, diese Gegend zu durchqueren, da sie häufig von Straßenbanden belästigt oder ausgeraubt wurden. »Sogar tagsüber war es nicht ungefährlich«, bestätigt Anifowose. »Doch diese Zeiten gehören der Vergangenheit an. Oshodi ist sicher geworden.«

Dieser Stadtteil ist ein Beispiel für den Wandel, den Lagos zurzeit erfährt – einer Stadt, die sich den Mühlen der Bürokratie widersetzt, die das restliche Nigeria bisher, um es positiv auszudrücken, zu Afrikas schlafendem Riesen machte.

In ganz Lagos haben funktionierende Ampelanlagen, verbreiterte Straßen und neue Bushaltestellen dazu beigetragen, die quälenden Verkehrsstaus zu reduzieren. Wenn Sie vom Festland auf die Insel möchten, können Sie heutzutage ohne nennenswerte Verkehrsstörungen über die dritte Festlandbrücke fahren.

Für Fahrten durch die Stadt stehen jetzt auch klimatisierte BRT-Busse und Uber-Services zur Verfügung. Und die neue Straßenbeleuchtung macht das Nachtleben für die Bewohner wie Jerry Bambi sicherer. Jerry ist Nachrichtensprecher beim Fernsehen und er hat mir erzählt, dass er jetzt nachts ausgeht, um sich mit seinen Freunden zu treffen und zu feiern. »Es ist ein gutes Gefühl, zu wissen, dass die Straßen nun beleuchtet sind. Ich habe jetzt weniger Angst, dass mich jemand auf meinem Nachhauseweg überfallt«, beschreibt Jerry die aktuelle Lage. »Auch nutze ich Uber und das funktioniert prima.«

Afrikas
schlafender
Riese

Neue Brücken ermöglichen den Menschen mehr Sicherheit im Verkehrschaos der Megacity.

Lagos ist zum Vorzeigemodell eines Landes geworden, das zumeist dafür bekannt war, dass nichts richtig funktioniert. »Die Stadt hat vor unseren Augen eine Metamorphose vollzogen. So, als wenn wir nach einem langen Schlaf aufwachen und ein neues Lagos erblicken würden.«

Aber dieses neue Stadtbild stellt uns auch vor einige Herausforderungen. Ziel der Regierung ist es, Lagos als Afrikas Megacity erstrahlen zu lassen. Doch das ehrgeizige Stadterneuerungsprogramm hat auch seine Schattenseiten – so wurden Tausende der Slumbewohner aus dem Hafengebiet verdrängt.

Im März 2017 wurden die Bewohner des Otodo Gbame-Slums an der Lagos-Lagune unsanft von der Taskforce geweckt, die den Auftrag hatte, die Hütten in diesem Gebiet abzureißen.

»Mit drei Baggern bearbeitete das Abrisskommando die Hütten, darunter ein Sumpfbagger, den die Regierung eigens dafür einbestellt hatte, die Bauten auf dem Wasser zu zerstören. Diese hatte die Eguner Fischereigemeinschaft in traditioneller Bauweise entlang der Lagune errichtet«, so die Justice and Empowerment Initiative (JEI) in einer im März veröffentlichten Erklärung. Die gemeinnützige Organisation hilft den Slumbewohnern entlang der Uferpromenade von Lagos, Zugang zur Justiz zu bekommen. »Wir verurteilen die dreiste Missachtung der Rechtsstaatlichkeit, die so gar nicht zu einer demokratischen Gesellschaft passt und zu Lagos Bestreben, Kompetenzzentrum und globale Megacity zu werden.«

Nach Einschätzung von JEI wurden rund 4.700 Menschen durch die Zerstörung des Otodo Gbam-Viertels obdachlos. Die Non-Profit-Organisation befürchtet zudem, dass auch die über 300.000 Anwohner der 40 Waterfront-Gemeinden von einer Räumung bedroht sind. Einige sind der Ansicht, dass die Uferpromenade von Lagos für hochpreisige Immobilienprojekte genutzt werden soll und dabei die Ärmsten zu Opfern des Aufstiegs der Stadt werden.

Doch Anifowose, zuständig für Raumplanung und Stadtentwicklung, sieht das anders. Als Afrikas drittgrößte Volkswirtschaft eröffnet Lagos neue Chancen für Arm und Reich. Er glaubt: »In Lagos kann jeder vom Niemand zum Jemand werden.«

Der europäische Journalist:
Fabian Urech

» Kaum eine andere Stadt ist stärker verknüpft mit der Verheissung eines besseren Lebens. «

Fabian Urech, Zürich
Jährlich
730.000
Zuwanderer
Platz für Himmel und Hölle

Die nigerianische 20-Millionen-Metropole Lagos ist ein Ort der Extreme. Nirgendwo sonst in Afrika liegen Armut und Reichtum näher beieinander, kaum eine andere Stadt ist stärker verknüpft mit der Verheissung eines besseren Lebens.

Lagos. Die gigantische Hafenstadt galt im Westen lange als eine der gefährlichsten Metropolen der Welt, als chaotischer Moloch und als Inbegriff von Korruption, Kriminalität und Misswirtschaft. Diesen Ruf ist sie bis heute nicht ganz losgeworden.

In Westafrika gilt die Stadt derweil seit je als Verheißung. Lagos wirkt wie ein Magnet. Um bis zu 730.000 Menschen wächst die Stadt laut der Uno jährlich – schneller als jede andere der Welt. Dabei platzt die Metropole bereits heute aus allen Nähten. Rund 20 Millionen Menschen sollen gemäss Schätzungen hier leben, Mitte des 20. Jahrhunderts waren es erst 300.000. »Lagos eilt ein Ruf voraus: Es ist das Europa innerhalb Nigerias«, meint Chigozi Obioma, eine nigerianische Schriftstellerin.

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Das Europa Nigerias? An der Akin Adesola Street, der langgezogenen Hauptverkehrsachse, die das geschäftliche Zentrum von Lagos auf Victoria Island von Norden nach Süden durchschneidet, wähnt man sich tatsächlich in einer anderen Welt. Der Boulevard wird gesäumt von schicken Cafés, Supermärkten und Restaurants, am nördlichen Ende sammeln sich Hotels, Banken und neue Bürogebäude. Unter der Woche herrscht hier eine emsige Hektik, allerorts sind Geschäftsleute in feinen Anzügen unterwegs. Am Wochenende trifft man in den Restaurants tagsüber auf junge Familien, abends füllen sich die nahen Bars, Klubs, Kinos und Konzertlokale mit einem bunten, kosmopolitischen Publikum.

Blick auf Victoria Island: Die Kontraste zwischen Arm und Reich sind selbst im Geschäftszentrum der Stadt ausgeprägt. Lagos sei so groß, dass zugleich Himmel und Hölle darin Platz finden, besagt eine heimische Redensart. (Bild: Fabian Urech)

Ökonomisches Nervenzentrum

Das wohlgeordnete Geschäftszentrum scheint wie ein Gegenbild zu den Nachrichten, die üblicherweise aus dem bevölkerungsreichsten Land Afrikas in die Welt gelangen. Die Terrorattacken von Boko Haram im Norden, die Aufstände im Nigerdelta, die Armut und der Rohstoff-Fluch – all dies scheint auf der südlichsten Insel der Lagunenstadt weit weg. Vielmehr wird hier offenbar, wieso Nigeria für Unternehmen so attraktiv ist. Und weshalb kein Weg an Lagos, dem ökonomischen Nervenzentrum Westafrikas, vorbeiführt. Rund ein Drittel der gesamten Wirtschaftsleistung Nigerias, der grössten Volkswirtschaft des Kontinents, wird in Lagos generiert. Das Bruttoinlandsprodukt der Metropole entspricht der kumulierten Wirtschaftsleistung der 25 kleinsten Staaten Afrikas. Und es übertrifft jenes von Kenia, dem ökonomischen Primus Ostafrikas, beinahe um das Doppelte.

»Lagos hat sich in den letzten Jahren rasant entwickelt«, sagt Ochuko Akposibruke, ein umtriebiger Unternehmer, der in Lagos aufgewachsen ist und heute in einem mächtigen Apartmentkomplex im Zentrum der Stadt wohnt. Die Shoppingcenter, die Cafés, die vielen Bürotürme, all dies sei neu und ein Zeichen des Aufschwungs der Stadt, sagt er mit Blick auf die Skyline von Victoria Island. »Heute kann man hier fast so gut leben wie in London oder Paris.«

Junge Erwachsene, die ihre Ausbildung in Europa oder den USA absolvierten, kehren nun heim, angezogen vom Aufschwung der Stadt.

Der Investmentbanker Olutosin Oni ist einer von ihnen. Der Mittdreißiger kehrte vor zehn Jahren aus England zurück. »Zu jener Zeit herrschte in der Finanzbranche von Lagos eine regelrechte Goldgräberstimmung«, erklärt er beim Treffen in einem der neuen Cafés der Stadt.

10.000
Dollarmillionäre

Um beachtliche 7 Prozent ist Nigerias Volkswirtschaft während der letzten zehn Jahre durchschnittlich gewachsen, 4 Millionen Nigerianer zählen heute zur Mittelklasse. Besonders eindrücklich ist indes das Wachstum der obersten Einkommensschicht: Seit der Jahrtausendwende soll die Zahl der Dollarmillionäre um fast 50 Prozent gestiegen sein. Über 10.000 dieser Superreichen leben heute in Lagos.

In Ikoyi, einer weiteren Insel eingangs der Lagune, ist dieser Reichtum besonders augenscheinlich. Ganze Strassenzüge werden hier dominiert von herrschaftlichen Anwesen, vielerorts entstehen neue Hotels und Bürotürme, Dutzende Baukräne ragen in alle Himmelsrichtungen. Die Autokolonne vor dem städtischen Golfklub zeigt ferner, weshalb Lagos für westliche Luxusartikelhersteller ein wichtiger Wachstumsmarkt ist und Porsche und Rolls-Royce längst eigene Dépendancen eröffnet haben.

Vor Victoria Island entsteht auf einer künstlich angelegten Insel ein komplett neues, luxuriöses Stadtquartier. Weiter südlich, in Lekki, ist aus Sümpfen und vereinzelten Fischerdörfern innert Kürze ein neuer Stadtteil für die obere Mittelklasse entstanden. Die langen, von Einfamilienhäusern gesäumten Strassen erinnern an gut situierte amerikanische Vorstädte. In den nächsten Jahren sollen hier ein neuer Flughafen sowie ein Tiefseehafen entstehen, bereits im Bau befinden sich die grösste Ölraffinerie Afrikas sowie eine neue, 16.500 Hektaren grosse Freihandelszone.

Platz ist knapp und teuer in Lagos. In der seichten Lagune der Stadt sind deshalb mehrere »Slums auf Stelzen« entstanden. (Bild: Fabian Urech)

Häuser, Hütten
und Zelte

Jenseits der Lagune liegt das »wahre Lagos«, wie viele Einheimische das »Mainland« der Stadt nennen. Wer durch Oshodi oder Ojokoro spaziert, riesige Quartiere im Nordwesten von Lagos, verliert sich alsbald in einem riesigen Labyrinth aus tausend Strassen und Pfaden, an denen kleine Häuser und Hütten stehen, bald zweistöckig mit solidem Dach und Bauziegeln, bald einfachste Bretterverschläge, irgendwo aufs letzte freie Stück Land gesetzt.

Auch hier wird – wie in Lekki und auf den Inseln – fleissig gebaut. Doch es fehlen die Bagger und die Kräne. Die einfachen Häuser, Hütten oder Zelte werden von ihren Bewohnern selbst gebaut, teils in Hinterhöfen oder eingezwängt zwischen älteren Gebäuden, teils gar in der Lagune auf Pfählen, oft auch weit draussen am Stadtrand, der sich täglich weiter ins Landesinnere vorschiebt. Landrechte, Sanitäranlagen und Strom sind hier oft nur theoretische Konstrukte, auch fehlen Schulen und Spitäler, von formellen Jobs ganz zu schweigen. Bis zu 70 Prozent der Bewohner von Lagos sollen laut Schätzungen in informellen Siedlungen wohnen, viele von ihnen schlagen sich mit Gelegenheitsjobs durch und sind froh, wenn sie nicht hungrig ins Bett müssen.

Lagos ist so gross, dass darin Himmel und Hölle Platz finden, lautet ein Sprichwort in der Riesenmetropole. Tatsächlich ist der Reichtum laut Uno-Statistiken nur in wenigen anderen Städten weltweit ungleicher verteilt.

Es sind jedoch die Menschen in Lagos selbst, die sich am energischsten gegen das Bild einer geteilten Stadt und gegen die Dichotomie zwischen Aufschwung und Elend wehren. »Das ist viel zu einfach«, erwidert Herbert Onjedekwe, Besitzer eines kleinen Elektrowarengeschäfts in Oshodi, auf die Frage des Journalisten. »Nicht alles ist so, wie es auf den ersten Blick scheint.«

Geteilte Stadt? Nein!

Zwar werfen Kritiker den obersten Politikern immer wieder – und nicht ohne Grundlage – vor, sich vorab auf die Entwicklung des schicken Stadtzentrums zu fokussieren, um ausländische Investoren anzulocken. Doch auch auf dem Mainland durchdringt viele Quartiere eine neue Dynamik. Auf den Highways sorgen zahllose Putzequipen in orangen Overalls für Sauberkeit, vielerorts wurden die Abwasserkanäle saniert, das Abfallsystem wurde reformiert, die Sicherheitskräfte aufgestockt. Innert Kürze sank die Zahl der bewaffneten Raubüberfälle um fast 90 Prozent. Und entlang der Hauptverkehrsachsen der Stadt fahren auf Spezialspuren neue, chinesische Busse, eine S-Bahn befindet sich derzeit im Bau.

Onjedekwe zeigt auf eine Strasse unweit seines Elektroladens: »Bis vor wenigen Jahren hätten Sie hier nicht einfach durchspazieren können.« In letzter Zeit sei Oshodi sicherer und sauberer geworden, neue Strassen seien gebaut worden sowie ein neues Busterminal. Die Regierung sei bemüht, sagt der Kleinunternehmer. »Es geht vorwärts, nicht immer geradeaus, aber doch in die richtige Richtung.«

Der Artikel erschien ursprünglich in einer ungekürzten Version in der Neuen Züricher Zeitung.

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Eine Stadt auf der Überholspur / 19.06.2017
In Belfast und Bergamo bereiten sich zwei Shoppingzentren auf ihr Übermorgen vor.

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