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Immobilienmärkte

Wirtschaft

Im Jahresverlauf 2016 verbesserte sich die wirtschaftliche Lage in der Mehrzahl der von uns beobachteten Länder. So stiegen über das vergangene Jahr die Stimmungsindikatoren im Euroraum weiter an, und wir gehen davon aus, dass die Wirtschaft in diesem Jahr um rund 1,8 Prozent wachsen wird. Allerdings sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass die ultraexpansive Geldpolitik der Europäische Zentralbank (EZB) eine Reihe von strukturellen Problemen übertüncht. Einen konsumgetriebenen Aufschwung erlebt derzeit Deutschland. Es wird erwartet, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr mit 1,6 Prozent etwas weniger als 2016 (1,9 Prozent) zulegen wird.

In den USA wird unserer Meinung nach das Wirtschaftswachstum mit 2,3 Prozent ordentlich zulegen (2016: 1,6 Prozent p. a.). Die USA dürften in diesem Jahr der Vollbeschäftigung nahe kommen, sodass die US-Notenbank Federal Reserve (FED) den Leitzins voraussichtlich weiter erhöhen wird. Diese Leitzinserhöhung wird sich auch auf die Preisfindung auf dem US-Immobilienmarkt auswirken. Die gesunde wirtschaftliche Entwicklung sorgte für ein positives Umfeld in den meisten für hausInvest relevanten Immobilienmärkten.

Ausgewählte Büromärkte

Der europäische Immobilienmarkt hat sich auch 2016 gut entwickelt. So ging beispielsweise der Leerstand an Büroflächen in Europa über das vergangene Jahr um etwa 1 Million Quadratmeter zurück, wodurch die durchschnittliche Leerstandsquote von 10 Prozent Ende 2015 auf 9,4 Prozent Ende 2016 sank. In den USA und Asien insgesamt veränderte sich die Leerstandsquote über das Jahr nicht. In den USA beruht die unveränderte Leerstandsquote auf Landesebene darauf, dass das sinkende Angebot in fast allen großen Städten durch die deutliche Zunahme an angebotenen Flächen im Büromarkt Houston kompensiert wurde. In ­Asien stehen dem in Melbourne und Tokio gesunkenen Leerstand das deutlich gestiegene Angebot in Perth und Singapur gegenüber.

Aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung fiel der Büroflächenumsatz in den fünf großen deutschen Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München so hoch aus, wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr. Diese hohe Nachfrage sorgte unter anderem dafür, dass der Leerstand in diesen Märkten über das Jahr weiter sank und derzeit auf einem Niveau wie zuletzt Ende 2002 liegt. Auch die Spitzenmiete legte in den fünf Märkten über das Jahr zu. Aufgrund des geringen Leerstandes, der nur moderaten Bau­tätigkeit und der guten Nachfrage gehen wir davon aus, dass die Mieten mittelfristig weiter steigen werden.

Das Referendum der Briten über die EU-Mitgliedschaft hat zu geringeren Verwerfungen geführt als anfangs befürchtet. Trotzdem sorgt die unklare zukünftige Stellung Großbritanniens in Europa und der Welt für Verunsicherung und ­Zurückhaltung auf dem Londoner Immobilienmarkt: Im Jahresvergleich ging 2016 der Büroflächenumsatz um ­17 Prozent und die Spitzenmiete um knapp 3 Prozent zurück. Damit ist London, neben Warschau, der einzige Büro-markt in Europa, in dem die Spitzenmiete im Jahresvergleich sank. Wir gehen davon aus, dass über die Dauer der Austrittsverhandlungen Zurückhaltung und Vorsicht den Londoner Büromarkt prägen und infolgedessen die Büromieten und Flächenumsätze weiter unter Abwärtsdruck stehen werden.

Regionale Mietpreisindizes (1999 = 100)

Basis: Gewichtete Veränderung der Spitzenmiete in 24 europäischen, 9 asiatisch-pazifischen und 11 US-amerikanischen Büroimmobilienmärkten

In den US-amerikanischen Märkten ging der Aufschwung 2016 in sein sechstes Jahr in Folge. Im Durchschnitt stiegen die Mieten über das vergangene Jahr in den von uns beobachteten Märkten um 3,2 Prozent an. Damit hat sich zwar die Dynamik des Mietpreisanstiegs verlangsamt (2015: 6 Prozent p. a.), ein Ende des Aufschwungs wurde damit unserer Meinung nach nicht eingeläutet. In Miami konnte die Spitzenmiete mit fast 6 Prozent p. a. deutlich zulegen, und wir gehen davon aus, dass die Mietpreisentwicklung hier mittelfristig überdurchschnittlich sein wird. Aufgrund des erreichten hohen Niveaus der Mieten in den meisten US-Büromärkten erwarten wir eine weiter abnehmende ­Dynamik der Mietpreisentwicklung – ein Ende des aktuellen Zyklus ist nicht wahrscheinlich.

In Asien ist das Bild uneinheitlich: Während in Sydney die Spitzenmiete zwischen Ende 2015 und Ende 2016 mit 13 Prozent so stark zulegte wie seit 2007 nicht mehr, sank sie in Singapur um nahezu den gleichen Wert. Auch die Leerstände haben sich in diesen beiden Städten in die entgegengesetzte Richtung entwickelt. So ging die Leerstandsquote in Sydney über das Jahr leicht auf 6,3 Prozent zurück, in Singapur hingegen stieg die Leerstandsquote weiter an, und mit den Ende 2016 registrierten 11 Prozent ist der höchste Wert der letzten fünf Jahre erreicht worden. Wir gehen davon aus, dass sich die eingeschlagene Richtung der beiden Märkte mittelfristig nicht ändern wird, allerdings wird die jeweilige Dynamik deutlich moderater ausfallen.

Einzelhandelsmarkt

In Europa entwickelten sich die Einzelhandelsmärkte regional unterschiedlich. Die meisten Standorte profitierten vom guten wirtschaftlichen Umfeld, was unter anderem dafür sorgte, dass die Arbeitslosigkeit sank und die Einkommen stiegen. Insgesamt legte der Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz und Kraftstoffe) 2016 in der EU um 2,3 Prozent zu. In Großbritannien stiegen 2016 die Einzelhandelsumsätze mit fast 7 Prozent p. a. überdurchschnittlich stark an. Dieser Anstieg beruht größtenteils auf einem vorgezogenen Konsum, da die Briten aufgrund des Brexit eine höhere Inflation und sinkende Einkommen erwarten und deswegen von einer Erosion ihrer Kaufkraft in den kommenden Jahren ausgehen. In Deutschland legte der Einzelhandelsumsatz über das Jahr um nur 1 Prozent zu, und auch in den kommenden Jahren wird er nicht wesentlich stärker ausfallen. Aufgrund des politischen Umfeldes und der damit einhergehenden Unsicherheit bei den Konsumenten ging der Einzelhandelsumsatz in der Türkei über das Jahr um fast 3 Prozent zurück. Erst wenn sich das politische Umfeld wieder stabilisiert hat, ist mit einer Verbesserung der Kauflaune bei den türkischen Konsumenten zu rechnen.

Einen großen Anteil am Umsatzplus in den meisten europäischen Ländern hat der stark wachsende Online-Handel, der die Gewinne im traditionellen Handel seit Jahren sinken lässt. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhalten ­wird und besonders schwierige Einzelhandelslagen und -konzepte weiter unter Druck stehen werden.

Wirtschaftswachstum
in %
20152016Prognose
2017
Prognose
2018
Australien2,42,52,53,2
Belgien1,51,31,51,4
Deutschland1,51,91,61,5
Finnland0,31,30,51,2
Frankreich1,21,11,61,7
Großbritannien2,21,81,71,7
Italien0,70,81,01,1
Japan1,21,01,01,0
Luxemburg3,53,73,33,1
Niederlande2,02,12,01,7
Österreich0,81,52,01,5
Polen3,92,73,32,8
Portugal1,61,32,01,5
Schweden3,83,12,72,1
Singapur1,92,02,43,5
Spanien3,23,22,82,5
Tschechien4,62,52,62,5
Türkei6,13,03,32,0
USA2,61,62,32,3
Euroraum1,91,71,81,6
Welt2,92,83,33,4
Quelle: Commerzbank und Oxford Economics, Stand Mai 2017

Immobilien Investmentmarkt

Vor dem Hintergrund der weltweiten wirtschaftlichen Erholung, des Niedrigzinsumfelds und der damit verbundenen hohen Liquidität standen auch 2016 Immobilien im Fokus von Anlegern. Allerdings sank das Anlagevolumen im Jahresvergleich: Nach Berechnungen von Real Capital Analytics setzten 2016 gewerbliche Investoren mit rund 1,2 Billionen Euro rund 4 Prozent weniger um als im Vorjahr. Am stärksten war der Rückgang in Europa, wo im vergangenen Jahr rund 20 Prozent weniger umgesetzt wurden als 2015. Großbritannien hat allerdings in diesem Zusammenhang eine besondere Rolle, da hier, aufgrund der Zurückhaltung von Investoren nach dem Brexit-Referendum, der Markt deutlich abkühlte (Transaktionsvolumen – 40 Prozent gegenüber 2015). Im Gegensatz dazu bedeutet der Rückgang des Transaktionsvolumens, in der Mehrzahl der von uns beobachteten Märkte, keine Abkühlung des Marktes, sondern ist vielmehr Ausdruck des eingeschränkten Angebotes an Immobilien. Das knappe Angebot bei einer gleichzeitig starken Nachfrage führte dazu, dass die Ankaufspreise 2016 weiter stiegen. Dieser Trend wird mittelfristig anhalten, wenn auch weniger stark als in den vergangenen Jahren. Ausgenommen hiervon sehen wir Großbritannien, wo die Ankaufspreise bereits seit Mitte 2016 unter Abwärtsdruck stehen, sowie die USA, wo sich die Preise 2016 auf einem hohen Niveau stabilisierten und durch die eingeleitete Zinswende mittelfristig nachgeben werden.