Editorial

Mit Weitsicht investieren.

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Vorstandsvorsitzender Dr. Muschter im Interview.

Smart Urbanism

Die Übermorgen-Stadt Rotterdam.

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Vernetzt und ungebunden.
Arbeit im Wandel.

Hinter den Kulissen

Frankfurt.
Herausforderung Hybridturm.

Phase 2

Shopping neu denken im Westfield London.

Weitsicht in Zahlen

Perspektive Zukunft.

12 Monate in 120 Sekunden

Das Geschäftsjahr im Überblick.

Jahresbericht 2015/2016

Renditen und Bewertung

Renditekennzahlen des Geschäftsjahres 2015 / 2016

in %1


Tabelle anzeigen
vollkonsolidierter Ansatz
(Direkt-Investments und Beteiligungen)
D
GB
NL
F
A
P I
E
S
LU
FI
TR
J
SGP
PL
CZ
USA
AUS
B
Gesamt
I. immobilien
Bruttoertrag 5,5 6,9 7,2 6,1 5,7 6,1 7,4 7,2 2,9 5,4 6,6 12,0 4,9 6,2 6,7 5,8 0,8 0,0 5,7 6,3
Bewirtschaftungsaufwand – 1,8 – 1,7 – 2,1 – 2,2 – 1,5 – 1,0 1,8 1,7 – 4,1 – 2,4 2,0 2,0 – 5,8 – 2,5 – 3,3 – 2,0 – 0,9 – 1,3 – 0,2 2,0
Nettoertrag 3,7 5,2 5,1 4,0 4,2 5,1 5,6 5,5 – 1,1 3,0 4,6 9,9 – 1,0 3,6 3,4 3,8 – 0,1 – 1,3 5,5 4,4
Wertänderung3 0,1 3,4 – 2,2 – 1,0 1,9 – 1,3 2,4 3,4 – 15,2 2,3 1,2 0,3 – 4,7 – 3,1 – 1,2 5,0 2,1 0,0 0,0 0,0
Immobilienergebnis 3,8 8,6 2,9 2,9 6,0 3,8 3,3 9,0 – 16,3 5,3 3,4 10,2 – 5,7 0,6 2,2 8,8 2,0 – 1,3 5,5 4,4
Ausländische Ertragsteuern 0,0 – 0,6 – 0,5 – 2,0 0,0 – 1,0 1,0 1,2 0,0 – 0,3 0,0 2,0 – 0,1 – 0,3 – 0,3 – 0,6 0,0 0,0 – 1,2 0,8
Ausländische latente Steuern 0,0 0,0 – 0,5 3,3 0,0 – 0,2 – 0,1 0,0 1,2 – 0,2 0,0 – 1,2 0,0 0,0 – 0,7 – 1,3 0,0 0,0 0,0 0,6
Ergebnis vor Darlehensaufwand 3,8 8,0 1,8 4,3 6,0 2,6 2,2 7,7 – 15,1 4,7 3,4 7,0 – 5,8 0,3 1,2 6,9 2,0 – 1,3 4,4 4,2
Ergebnis nach Darlehensaufwand 3,8 9,7 1,7 4,3 6,0 2,6 2,2 7,7 – 15,1 4,7 4,0 11,1 – 5,8 – 0,6 0,1 9,1 0,2 – 3,3 5,6 4,3
Währungsänderung 0,0 – 0,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 – 0,4 0,1 – 1,6 – 0,4 0,0 – 16,3 23,2 0,0 0,3
 
Gesamtergebnis
Immobilien Eigenkapital
3,8 8,8 1,7 4,3 6,0 2,6 2,2 7,7 – 15,0 4,7 4,0 10,7 – 5,7 – 2,2 – 0,2 9,1 – 16,2 19,8 5,6 4,1
 
II. Liquidität4 0,3
 
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 3,5
ERGEBNIS GESAMTER FONDS NACH FONDSKOSTEN
(BVI-METHODE)
2,5
KAPITALINFORMATIONEN
(DURCHSCHNITTSZAHLEN)2
in Mio. €
Immobilien 1.940 2.434 639 2.003 134 194 727 133 190 222 148 155 54 589 140 237 107 8 185 10.237
Kreditvolumen 0 761 91 238 0 0 72 0 0 0 42 65 0 121 50 64 105 5 57 1.671
Liquidität 1.632
Fondsvolumen 10.198

Immobilienportfolio (gesamt)

Deutschland (D)

Das deutsche Immobilienportfolio konnte im Geschäftsjahr 2015 / 2016 mit einer Gesamtrendite vor Fondskosten in Höhe von 3,8 % ein sehr gutes Ergebnis, leicht unterhalb des gesamten Durchschnitts von 4,1 % erwirtschaften. Mit dem Ankauf eines Bauprojektes in Hamburg, dem Burstah Ensemble, wurde der Grundstein für die Verjüngung des Immobilienbestandes gelegt. Des Weiteren konnte mit dem Verkauf der Immobilie Wilmersdorfer Straße in Berlin, dem Verkauf eines Bürogebäudes in Eschborn sowie dem Portfolioverkauf der Logistikimmobilien in Kelsterbach, Langenhagen und Frankfurt am Main der Marktzyklus genutzt werden um sich erfolgreich von den Immobilien zu trennen. Das stabile Ergebnis wird auch für das Geschäftsjahr 2016 / 2017 erwartet. Das Portfolio in Deutschland soll zukünftig wieder stärker ausgebaut werden.

Großbritannien (GB)

Gemessen am Immobilienvolumen ist Großbritannien das Land mit der größten Allokation und erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2015 / 2016 mit 8,8 % Gesamtergebnis vor Fondskosten ein weit überdurchschnittliches Ergebnis. Diese positive Entwicklung ist zum einen auf die weitere Steigerung des Mietniveaus im Shopping-Center Westfield London als auch auf die allgemein sehr positive Entwicklung der Renditeniveaus zurückzuführen. * Für das kommende Geschäftsjahr wird weiterhin ein sehr positives, jedoch leicht schwächeres Gesamtergebnis erwartet.

Niederlande (NL)

Die Immobilien in Holland erwirtschafteten ein unterdurchschnittliches Gesamtergebnis vor Fondskosten in Höhe von 1,7 %. Für das kommende Geschäftsjahr ist mit der Veräußerung von einzelnen Immobilien zu rechnen, so dass die konsequente Umsetzung der Konsolidierungsstrategie weiter umgesetzt wird. In Summe konnte sich der Büromarkt in Amsterdam stabilisieren, wogegen andere Teilmärkte wie Utrecht oder Amstelveen weiterhin als herausfordernd bezeichnet werden können. Die Erwartungshaltung beim Gesamtergebnis ist weiterhin als unterdurchschnittlich anzusehen.

Frankreich (F)

Gemessen am Gesamtergebnis vor Fondskosten erwirtschaftete das französische Portfolio mit einer Rendite von 4,3 % ein leicht überdurchschnittliches Ergebnis, das durch vielfältige Transaktionen und Sondereffekte bestimmt wurde. Mit dem Verkauf der Anteile am französischen REIT CeGeReal S.A. konnte das Kapitel eines börsennotierten REITs in Frankreich erfolgreich beendet werden. Des Weiteren erfolgte mit dem Verkauf der Objekte Colonnadia und Parc des Reflets in Roissy-en-France sowie Portes de France in Saint-Denis die konsequente Umsetzung der Bereinigung schwächerer Immobilienlagen. Das französische Portfolio wird sich mittelfristig auf die besten Lagen konzentrieren; diese Strategie hat bereits vor zwei Jahren mit dem Verkauf von peripheren Lagen begonnen. Neben den Asset-Management-Aufgaben des Immobilienportfolios konnte ein reduzierter Steuerstatus für die Immobilien in Frankreich erzielt werden. Dies führt im Ergebnis zu einer stark reduzierten Steuerlast, sowohl für die Vergangenheit als auch die Zukunft. Mit dem Status konnten Teile der Steuerrückstellungen aufgelöst werden. Dies führte zu einem positiven Sondereffekt im Ergebnis. Es wird für das nächste Geschäftsjahr ein schwächeres Ergebnis erwartet.

Österreich (A)

Das relativ kleine Portfolio in Österreich erwirtschaftete mit 6,0 % Gesamtergebnis vor Fondskosten ein sehr positives Ergebnis und stellte im Geschäftsjahr 2015 / 2016 einen positiven Anker dar. Österreich wird auch im laufenden Geschäftsjahr positiv zum Ergebnis beitragen.

Portugal (P)

Das Gesamtergebnis der Objekte in Portugal ist mit 2,6 % vor Fondskosten als relativ schwach zu bezeichnen. Im Wesentlichen lag dies an negativen Verkehrswertänderungen im Bestand. Die Shopping-Center konnten, verglichen mit dem Gesamtmarkt, dem negativen Trend dennoch positiv entgegenstehen. Das niedrigere Niveau im Gesamtergebnis wird auch für das laufende Geschäftsjahr erwartet.

Italien (I)

Im italienischen Portfolio zeichnet sich mit 2,2 % Gesamtergebnis vor Fondskosten ein gemischtes Bild. Das Shopping-Center Orio in Bergamo kann weiterhin sehr positive Ergebnisse erzielen, während die gestiegenen Leerstände im Bürosektor das Ergebnis negativ beeinflusst haben. Vor diesem Hintergrund wurde auch die finale Erweiterung des Shopping-Centers vorangetrieben, so dass die Erfolgsgeschichte weitergeschrieben werden kann. Perspektivisch wird es zu einer Bereinigung des Büroimmobilienbestandes in Italien kommen. Für das nächste Geschäftsjahr wird eine weiterhin schwache Ergebnisentwicklung im Bürosektor erwartet.

Spanien (E)

Die in Spanien gelegene Immobilie in Girona erwirtschaftete mit 7,7 % Gesamtergebnis vor Fondskosten eine weit überdurchschnittliche Rendite. Diese Entwicklung ist den positiven Erfolgen im Asset-Management sowie der allgemeinen Markterholung zu verdanken. Auch für das laufende Geschäftsjahr wird ein leicht schwächeres, aber dennoch positives Ergebnis erwartet.

Schweden (S)

Das schwedische Portfolio bestand zu Beginn des Geschäftsjahres noch aus zwei Immobilien. Mit dem erfolgreichen Verkauf des Büroobjektes in Solna ging jedoch auch die weitere Abwertung des Shopping-Centers Malmö Plaza einher. Die negativen Effekte in der Umstrukturierung des Centers waren erheblich und führten in Summe zu einem negativen Ergebnis in Schweden in Höhe von – 15,0 % vor Fondskosten. Die weitere Entwicklung der Umstrukturierung des Centers ist in vollem Gange, wird aber noch einen Zeitraum von mindestens drei Jahren umfassen. Der wirtschaftliche Ausblick für das laufende Geschäftsjahr kann als negativ angesehen werden.

Luxemburg (LU)

Mit den Immobilien in Luxemburg konnte aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung ein leicht überdurchschnittliches Ergebnis in Höhe von 4,7 % vor Fondskosten erwirtschaftet werden. In Summe wird hier eine weitere stabile Entwicklung erwartet.

Finnland (FI)

Die zwei Objekte im finnischen Portfolio konnten mit einem Gesamtergebnis in Höhe von 4,0 % vor Fondskosten ein leicht unterdurchschnittliches, aber dennoch gutes Ergebnis erzielen. Ein strategischer Abbau des Portfolios ist wahrscheinlich und erfolgt sukzessiv mit der Verlängerung von Bestandsverträgen. Der Ausblick auf die Ergebniserwartung kann als verhalten positiv bezeichnet werden.

Türkei (TR)

Das Shopping-Center in Izmir hat trotz des gestiegenen EUR / TRY-Wechselkurses weiterhin ein exzellentes Ergebnis in Höhe von 10,7 % vor Fondskosten erwirtschaftet. Die positive Entwicklung und konsequent positive Umsetzung der Asset-Management-Aufgaben wird auch weiterhin zu einem positiven Ergebnis des Centers führen.

Japan (JP)

Das japanische Objekt in Fukuoka konnte mit einem Ergebnisbeitrag in Höhe von – 5,7 % vor Fondskosten nicht überzeugen. Der noch nicht erfolgte Abbau des Leerstands im Shopping-Center führte auch zu weiteren Verlusten in der Bewertung. Es wird eine Stabilisierung des Centers im laufenden Geschäftsjahr angestrebt, so dass ein Verkauf der Immobilie in den nächsten ein bis zwei Jahren als sehr wahrscheinlich anzusehen ist.

Singapur (SGP)

Mit dem Verkauf des 50-prozentigen Anteils im Objekt Shenton Way wurde der Bestand auf die Immobilie Robinson Road reduziert. Der strategische Verkauf war notwendig, da die langfristigen Ziele des Objekts Shenton Way nicht umgesetzt werden konnten. In Summe führten die negative Entwicklung der Verkehrswerte sowie die gestiegenen Absicherungskosten der Währung zu einem Gesamtergebnis in Höhe von – 2,2 % vor Fondskosten.

Polen (PL)

Ähnlich wie Italien konnte das Büroportfolio in Polen im Geschäftsjahr 2015 / 2016 wirtschaftlich nicht überzeugen. Mit einem Gesamtergebnis in Höhe von – 0,2 % erwirtschaftete das Portfolio einen unterdurchschnittlichen, negativen Ergebnisbeitrag. Dieser ist im Wesentlichen der schwierigen Entwicklung des Verkehrswertes, insbesondere im Objekt Tulipan, geschuldet. Die weitere Entwicklung an diesem Standort ist als sehr schwierig anzusehen, da ein Angebotsüberhang an Büroflächen besteht.

Tschechien (CZ)

Das mit jeweils einem Büro- und einem Shopping-Center versehene Portfolio in Tschechien erwirtschaftete aufgrund der positiven Entwicklung im Shopping-Center Metropole Zlicín ein deutlich positives Ergebnis in Höhe von 9,1 % vor Fondskosten. Diese positive Entwicklung wird im aktuellen Geschäftsjahr abflachen, das Gesamtergebnis wird sich dennoch positiv darstellen.

USA (US)

Mit dem Ankauf einer weiteren Immobilie, dem Atlas Plaza in Miami, wurde das Gesamtportfolio in den USA ausgebaut. Gemessen am Gesamtertrag erwirtschaftete das Portfolio eine sehr negative Verzinsung in Höhe von – 16,2 %. Dieses Ergebnis ist auf den unterjährigen Ankauf eines Objektes und die damit verbundenen Kosten für die Devisentermingeschäfte verbunden. Dieser Effekt gleicht sich im nächsten Geschäftsjahr aus.

Australien (AUS)

Mit dem Ankauf des Büroobjektes in Australien konnte der Ausbau des Portfolios auf einen weiteren Kontinent umgesetzt werden. Das Ziel einer Mietvertragsverlängerung mit dem Mieter wird derzeit umgesetzt, so dass in Summe mit einem positiven Ergebnis seitens des Asset-Managements zu rechnen ist. Der positive Effekt aus der Währungsabsicherung kommt ebenfalls aufgrund des unterjährigen Ankaufs zustande und gleicht sich im nächsten „vollen“ Geschäftsjahr wieder aus.

Belgien (B)

Das belgische Portfolios bzw. die Immobilie, erwirtschaftete mit 5,6 % vor Fondskosten ein überdurchschnittliches und sehr solides Ergebnis. Die stabile Entwicklung sollte in den nächsten Jahren fortgesetzt werden.

Informationen zu Wertänderungen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 / 2016 konnte in Summe ein positives Bewertungsergebnis der Bestandsimmobilien in Höhe von ca. 59 Millionen Euro erzielt werden. Dieses setzt sich aus positiven Wertänderungen der Gutachten in Höhe von ca. 289 Millionen Euro sowie negativen Wertänderungen in Höhe von ca. – 230 Millionen Euro zusammen. Alle Bewertungseffekte, inkl. der Wertänderungen aus Capital Gain Tax, summieren sich auf ca. – 5,5 Millionen Euro.

Das deutsche Immobilienportfolio war durch zwei wesentliche negative Faktoren in der Junghofstraße in Frankfurt getrieben. Die negative Wertänderung in Höhe von ca. – 30 Millionen Euro für die beiden Objekte trübte das ansonsten sehr positive Bild der deutschen Immobilien.

Großbritannien erwirtschaftete mit einem positiven Beitrag von ca. 94 Millionen Euro den größten Beitrag zum Gesamtergebnis im Fonds. Getrieben war diese Entwicklung sowohl vom Shopping-Center Westfield London als auch allen Büroobjekten im Bestand. In den Niederlanden wurde ein Wert von ca. – 18,8 Millionen Euro über fast alle Immobilien abgeschrieben, positive Wertänderungen wurden im Gegenzug im Objekt Twin Towers an der Südachse erwirtschaftet.

Mit den französischen Immobilien erwirtschaftete der Fonds in Summe ein positives Ergebnis von ca. 3 Millionen Euro, wobei die größte Einzelabwertung mit ca. – 70 Millionen Euro das Objekt Perisud in Paris betraf. Mit dem Auszug des Hauptmieters und den geplanten Umbauarbeiten war diese Abwertung notwendig. Das Objekt wird auch zukünftig keinen positiven Beitrag leisten. Positive Wertänderungen konnten in allen im CBD gelegenen Immobilien sowie den zwei im April 2016 verkauften Objekten Eurosquare II und Avenue Charles de Gaulle erwirtschaftet werden. Eine wesentliche Stütze der Wertänderungen war auch die Auflösung von Capital Gains Tax aufgrund des geänderten steuerreduzierten Status in Frankreich. Hier konnte ein Sondereffekt von ca. 66 Millionen Euro erzielt werden.

Das italienische Portfolio war durch die negative Entwicklung mit dem Teilauszug von IBM im Le Quattro Porte sowie dem Auszug von Eni in Torre Alfa getrieben. In Summe konnte Italien mit – 17 Millionen Euro Bewertungsergebnis nicht überzeugen.

Das schwedische Shopping-Center Malmö Plaza konnte mit einem negativen Beitrag von ca. – 16 Millionen Euro nicht überzeugen. Die negative Entwicklung dieses Objektes wird anhalten.

Die positive Wertänderung in Tschechien war durch die Aufwertung des Shopping-Centers Metropole Zlicín getrieben.

Das Bewertungsergebnis in Singapur war durch die negative Bewertung des Objektes Shenton Way getrieben. Das Objekt wurde im Geschäftsjahr an den Joint-Venture-Partner veräußert.

Wertänderungen im Berichtszeitraum (je Land) in Mio. €